第二节　契税法

　　本节属于非重点章中的非重点税种，考试题型会涉及单选题、多选题，预计2010年题量1～2小题，分值1～2分左右。

　　一、契税基本原理

　　(一)概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　(二)契税的特点包括：

　　1.契税属于财产转移税。

　　2.契税由财产承受人纳税。

　　二、征税对象

　　契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。学习这部分内容，注意与土地增值税征税范围的交叉之处。契税征税对象具体包括以下六种具体情况：

　　(一)国有土地使用权出让(不交土地增值税)

　　(二)国有土地使用权转让(还应交土地增值税)

　　土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　(三)房屋买卖(符合条件的还需交土地增值税)

　　几种特殊情况视同买卖房屋：

　　(1)以房产抵债或实物交换房屋

　　(2)以房产作投资或作股权转让(房地产企业以自建商品房投资交土地增值税)

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房

　　(四)房屋赠予(非公益性赠与需交土地增值税)

　　(五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交)

　　(1)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

　　(2)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

　　(六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

　　 【例题?多选题】下列各项中，应当征收契税的有(　)。

　　A.以房产抵债

　　B.将房产赠与他人

　　C.以房产作投资

　　D.子女继承父母房产

　　[答疑编号346110208]

　　『正确答案』ABC

　　三、纳税义务人与税率

　　(一)纳税义务人

　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

　　(二)税率：3%-5%的幅度比例税率。

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

　　四、应纳税额的计算

　　(一)计税依据

　　契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

　　3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;

　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

　　5.房屋附属设施征收契税依据的规定。

　　(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。

　　(2)承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

　　6.对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税。

　　7.新增:出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　(二)应纳税额的计算方法

　　契税应纳税额=计税依据×税率

　　【例题?单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务;用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆;将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是(　)。

　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

　　[答疑编号346110209]

　　『正确答案』A

　　『答案解析』甲不用缴纳契税;乙应缴纳契税=100×3%=3(万元);丙应缴纳契税=12×3%=0.36(万元)。

　　【例题?单选题】下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是(　)。

　　A.土地使用权出售

　　B.国有土地使用权出让

　　C.土地使用权赠与

　　D.以划拨方式取得土地使用权

　　[答疑编号346110210]

　　『正确答案』C

　　五、税收优惠

　　(一)契税优惠的一般规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　(二)契税优惠的特殊规定

　　1.企业公司制改造

　　非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地房屋权属，免征契税。

　　2.企业股权重组

　　3.企业合并

　　4.企业分立

　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　5.企业出售(与原政策相比有变化)。

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　6.企业注销、破产。

　　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　7.房屋的附属设施

　　对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　8.继承土地、房屋权属

　　法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征收契税。

　　非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　9.其他

　　对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　【新增政策】(3)、(5)

　　【例题?多选题】(2008年)下列各项中，免征或不征契税的有(　)。

　　A.国家出让国有土地使用权

　　B.受赠人接受他人赠与的房屋

　　C.法定继承人继承土地、房屋权属

　　D.承受荒山土地使用权用于林业生产

　　[答疑编号346110211]

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』契税的纳税义务人，是转移土地、房屋权属行为中的承受人。缴纳出让金取得国有土地使用权、接受赠与的房屋，都要按规定缴纳契税，C、D属于契税的免税项目。

　　【例题?多选题】((2009年)孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有(　)。

　　A.孙某应缴纳契税

　　B.王某应缴纳契税

　　C.孙某应缴纳印花税

　　D.王某应缴纳印花税

　　[答疑编号346110212]

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考核契税和印花税的有关规定。契税的纳税人以承受方为纳税义务人，因此A选项不正确。

　　六、征收管理

　　(一)纳税义务发生时间

　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。

　　(二)纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内。

　　本节要点：

　　1.征税对象

　　2.计税依据

　　3.减免税优惠